Pachtvertrag für Photovoltaik: Was Sie vorher klären

Ein Pachtvertrag für Photovoltaik bindet Ihre Fläche meist für mehr als 20 Jahre^[1]. Er muss deshalb vor allem vier Dinge klar regeln: das Geld, die Laufzeit, den Rückbau und Ihren Ausstieg, falls der Solarpark nie gebaut wird. Die Landwirtschaftskammer Niedersachsen rät dringend davon ab, solche Verträge vorschnell zu unterschreiben^[1].

Welche Punkte gehören in den Vertrag?

Diese Punkte sollte jeder Pacht- oder Nutzungsvertrag für einen Solarpark regeln. Die Liste folgt den Hinweisen der Landwirtschaftskammer Niedersachsen^[1]:

Ein solcher Vertrag hat oft 10 bis 15 Seiten, dazu Anlagen wie Vollmachten, Dienstbarkeiten und Lagepläne^[1]. Gerade in den Anlagen stecken oft die Fallstricke.

Wie lange läuft ein Pachtvertrag für einen Solarpark?

Die meisten Verträge laufen deutlich länger als 20 Jahre^[1]. Das hat einen Grund: Die EEG-Förderung für eine Anlage läuft 20 Jahre^[2]. Dazu kommen Planung, Bau und Rückbau. Die Landwirtschaftskammer Niedersachsen nennt Zeiträume von möglicherweise 40 Jahren^[1].

Für Pachtverträge, die keine Landpacht sind, gelten die Regeln der Miete entsprechend^[3]. Danach kann ein Vertrag über mehr als 30 Jahre nach Ablauf von 30 Jahren außerordentlich gekündigt werden^[4]. Ob das für Ihren Vertrag gilt, klärt eine Anwältin oder ein Anwalt.

Denken Sie bei der Laufzeit an Ihre Familie. Wer den Vertrag erbt, ist an ihn gebunden. Planen Sie eine Hofübergabe, gehört der Vertrag in dieses Gespräch.

Warum soll eine Dienstbarkeit ins Grundbuch?

Oft gehört zum Vertrag eine Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird^[1]. Sie belastet das Grundstück selbst und gibt dem Berechtigten das Recht, es auf eine bestimmte Weise zu nutzen^[5]. So sichert der Betreiber den Solarpark auch für den Fall ab, dass das Grundstück den Eigentümer wechselt.

Für Sie zählt, was genau eingetragen wird und wann es wieder gelöscht wird. Prüfen Sie, ob die Dienstbarkeit nur die Fläche des Solarparks betrifft oder mehr. Und regeln Sie, dass sie nach dem Rückbau gelöscht wird.

Wer zahlt den Rückbau?

Den Rückbau zahlt der Betreiber, wenn der Vertrag es regelt und eine Sicherheit dahintersteht. Für Solarparks im privilegierten Streifen an Autobahn und Bahn verlangt das Baugesetzbuch eine Erklärung, die Anlage nach dem Ende der Nutzung zurückzubauen^[6]. Eine Erklärung allein bezahlt aber nichts, wenn der Betreiber dann nicht mehr existiert.

Deshalb rät die Landwirtschaftskammer Niedersachsen zu einer Bürgschaft in bestimmter Höhe^[1]. Die Rückbaukosten sollten zu festen Zeitpunkten von einem unabhängigen Sachverständigen neu bewertet werden^[1]. Im Vertrag steht auch, was alles zurückgebaut wird: Module, Fundamente, Erdkabel und Trafostationen^[1].

Was passiert, wenn der Solarpark nie gebaut wird?

Dann brauchen Sie ein Recht, aus dem Vertrag auszusteigen. Viele Projekte scheitern unterwegs, etwa an der Gemeinde, am Naturschutz oder am Netz. Die Landwirtschaftskammer Niedersachsen rät, Rücktritts-, Kündigungs- und Sonderkündigungsrechte für diesen Fall festzuhalten^[1].

Fragen Sie auch, was in der Wartezeit gezahlt wird. Fließt Geld erst ab Inbetriebnahme, kann Ihre Fläche Jahre blockiert sein, ohne dass Sie etwas bekommen^[1].

Welche Steuern fallen auf die Pacht an?

Die Pacht ist steuerpflichtiges Einkommen. Einnahmen aus der Verpachtung von Grundstücken gehören grundsätzlich zur Vermietung und Verpachtung^[7]. Gehört die Fläche zu Ihrem landwirtschaftlichen oder gewerblichen Betrieb, zählen die Einnahmen dorthin^[7]. Welche Einkunftsart bei Ihnen gilt, klärt Ihre Steuerberatung.

Auch beim Vererben und Verschenken kann ein Solarpark teurer werden. Boden, der nicht mehr der Landwirtschaft dient, gehört steuerlich nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen^[8]. Die Landwirtschaftskammer Niedersachsen hält deshalb eine steuerliche Beratung für zwingend^[9].

Wer sollte den Vertrag prüfen?

Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift juristisch, steuerlich und fachlich prüfen. Das empfiehlt die Landwirtschaftskammer Niedersachsen, auch wenn die Beratung Geld kostet^[1]. Der Vertrag wirkt über Jahrzehnte, ein Fehler ebenso. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wie viel Pacht üblich ist, steht im Artikel über die Photovoltaik-Pacht pro Hektar. Ob Ihre Fläche überhaupt infrage kommt, beantwortet der Überblick Solarfläche verpachten, alle Ratgeber zum Thema stehen unter Fläche verpachten.

Wie kommen Sie an ein Angebot?

Sonnenfläche pachtet selbst keine Flächen und schreibt keine Verträge. Wir vermitteln Sie an Projektierer, die uns dafür bezahlen. In der kurzen Prüfung Ihrer Fläche beantworten Sie ein paar Fragen und geben Ihre Kontaktdaten an, auch Ihre Telefonnummer. Mit Ihrer Einwilligung melden sich passende Unternehmen bei Ihnen, auch per Anruf. Ein Angebot können Sie in Ruhe prüfen lassen, bevor Sie etwas unterschreiben.